Najem instytucjonalny to stosunkowo nowe rozwiązanie na polskim rynku nieruchomości, które zostało wprowadzone w 2017 roku. Stanowi alternatywę dla tradycyjnej umowy najmu oraz najmu okazjonalnego, a jego głównym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem. To forma umowy skierowana przede wszystkim do przedsiębiorców wynajmujących mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Spis treści
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego zawieranej pomiędzy najemcą a wynajmującym będącym przedsiębiorcą. Oznacza to, że właściciel mieszkania musi prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.
Podstawą prawną tego rozwiązania jest ustawa o ochronie praw lokatorów. Umowa musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i może być podpisana na czas określony. W praktyce często są to umowy kilkuletnie, co zapewnia stabilność obu stronom.
Najem instytucjonalny a tradycyjny najem
Kluczową różnicą pomiędzy najmem instytucjonalnym a zwykłą umową najmu jest zakres ochrony wynajmującego. W tym modelu najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Co istotne, nie musi wskazywać lokalu zastępczego – w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego.
Dzięki temu w przypadku problemów z lokatorem właściciel może szybciej przeprowadzić procedurę eksmisji, bez konieczności długotrwałego postępowania sądowego o przyznanie prawa do lokalu socjalnego.
Obowiązki stron
Podobnie jak w tradycyjnej umowie, najemca zobowiązany jest do terminowego opłacania czynszu oraz innych kosztów eksploatacyjnych, a także do dbania o lokal. Wynajmujący natomiast musi zapewnić możliwość korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymywać je w odpowiednim stanie technicznym.
Warto podkreślić, że mimo większej ochrony właściciela, najem instytucjonalny nadal podlega przepisom regulującym prawa lokatorów. Oznacza to, że nie można dowolnie kształtować zapisów umowy w sposób sprzeczny z ustawą.
Zalety najmu instytucjonalnego
Największą zaletą tej formy umowy jest zwiększone bezpieczeństwo wynajmującego. Uproszczona procedura dochodzenia opróżnienia lokalu minimalizuje ryzyko związane z nierzetelnymi najemcami. To szczególnie ważne dla firm inwestujących w mieszkania na wynajem w modelu biznesowym.
Dodatkowo brak obowiązku wskazywania lokalu zastępczego przez najemcę upraszcza formalności i ogranicza koszty. Najem instytucjonalny daje również większą przewidywalność w planowaniu przychodów z wynajmu.
Czy to rozwiązanie dla każdego?
Najem instytucjonalny nie jest dostępny dla osób prywatnych, które wynajmują pojedyncze mieszkanie bez prowadzenia działalności gospodarczej. To instrument przeznaczony dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomości.Dla przedsiębiorców może być jednak atrakcyjną formą zabezpieczenia interesów i ograniczenia ryzyka inwestycyjnego.
Podsumowanie
Najem instytucjonalny to rozwiązanie stworzone z myślą o profesjonalnym rynku wynajmu mieszkań. Łączy w sobie elementy klasycznej umowy najmu z dodatkowymi zabezpieczeniami dla wynajmującego. W warunkach rosnącej popularności inwestowania w nieruchomości może stanowić skuteczne narzędzie zarządzania ryzykiem i budowania stabilnego portfela najmu.